[도서리뷰] 전셋값이 상승/폭등하는 이유?! - 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 / 이현철 지음 - 가을 전세대란 / 전세 만기

요즘 전세가가 상승하는 이유는?

  요즘 각종 언론에서 높은 전셋값 상승에 대해 연일 기사를 쏟아내고 있습니다.

한국감정원에서 배포한 아래 자료에서 보듯 최근 전세가격변동률이 높은 수준임을 확인할 수 있습니다.

전세가격변동률은 4월경을 시작으로 급격히 상승해 7월경 고점에 다다른 이후 지금까지 높은 수준을 유지하고 있습니다.

시도별 아파트 전세가격지수 변동률을 보면 세종시와 그에 인접한 대전시, 그리고 울산시가 상대적으로 높은 변동률을 나타내고 있습니다.

이렇게 전세가격이 상승하는 상황에 대한 이유를 최근에 읽은 책으로 한번 설명하는 시간을 가져볼까 합니다.

  저자 이현철님은 십수년 간 분양 영업을 하면서 고객들의 심리상태를 현장에서 분석·연구해 왔습니다.

그래서인지 부동산 시장의 참여자들, 다시말하면 여러 플레이어들의 시장상황 별 심리상태에 대해 굉장히 정통합니다.

더불어 부동산 시장의 싸이클에 대해서 굉장히 설득력 있는 설명을 해주시는 방송을 듣고 이 분의 책을 사서 읽게 되었습니다.

  그럼 본격적으로 이 책에서 말하는 전세대란의 이유에 대해서 짚어보고 현재의 상황과 한 번 비교해 볼까요?

※※전세대란의 이유

1. 공급부족

① 저금리와 LTV 완화로 인한 전세 → 월세로의 전환

② 집값 하락 시기에 투자자의 감소

2. 전세수요의 증가

3. 정부정책의 부작용

4. 임대인과 임차인의 심리 차이

5. 전세시장의 가수요

위 5~6가지 상황을 하나씩 살펴 볼까요?

1. 공급부족 - ① 저금리와 LTV 완화로 인한 전세 → 월세로의 전환

  책이 쓰여진 시점은 2018년으로 그 이전 2014년경 LTV 가 40~50% → 70%로 확대된 바 있죠.

지금은 LTV가 다시 조여진 시점이니 LTV 요인에 의한 전세물량 공급부족은 해당사항이 없을 듯 합니다.

하지만 저금리는 강력한 요인이 될 수 있겠죠.

1금융권의 대출금리가 2010년 5~6%대였다가 2015년 2% 초반까지 급격히 하락했고 현재는 1% 대 입니다.

이렇게 금리가 낮아지면 이자를 뺀 나머지 월세가 증가하는 효과를 나타내어 임대인에게 유리한 상황이 되겠죠.

이런 상황에서 임차인의 포지션은 어떨까요?

임차인 입장에서는 월세가 많아지면서 월세가 낮아지긴 하지만, 전세보증금의 이자보다는 월세의 부담이 크므로 여전히 전세를 선호합니다.

저자는 이 현상을 이렇게 표현합니다.

"임대차시장에서 월세는 임대차 공급의 주요 요인으로 작용하는 것이 아니라 전세에서 파생된 상품으로서의 역할에 그치는 현상을 보인다."

월세임대 물건이 아무리 많아서 팔리지 않은 채 남아 있어도 전세가를 떨어뜨리는 효과를 전혀 보지 못한다는 말입니다.

1. 공급부족 - ② 집값 하락 시기에 투자자의 감소

  이 내용은 간단합니다.

전세 공급은 우리나의 경우 거의 대부분이 민간(개인 투자자)에 의해 이뤄지고 있습니다.

그런데 집값이 오르지 않을 것이라고 판단되면 투자자가 투자를 주저하게 되고 이는 전세공급의 감소로 이어지게 됩니다.

더불어 이 시기에는 투자자도 전세보다는 월세로 공급하게 되고 전세 공급이 더더욱 줄어들게 됩니다.

2. 전세수요의 증가

  위 내용과 연계하여 집값이 오르지 않을 것이라고 생각하게 되면 수요자들은 집을 구매하지 않고 전세로 살려 합니다.

그리고 집을 가지고 있던 사람들도 거주하고 있던 집을 팔고 전세나 월세로 돌려 합니다. 

이렇게 전세 공급은 줄고 오히려 전세 수요는 늘게 되면서 전세가가 상승하게 됩니다.

3. 정부정책의 부작용

  이 파트에서 저자가 말하는 정부정책은 주로 '전세보증보험' 입니다.

집값이 전세가보다 낮아지는 이른바 '깡통주택'이 되더라도 전세보증보험을 들어놓으면 전세보증금을 전액 돌려받을 수 있습니다.

전세보증보험이 없다면 이런 갭이 작은 주택에 전세로 들어가는 것을 주저하겠지만 보험이 있으니 망설임 없이 들어갈 수 있게 됩니다.

이는 전세공급이 적어 전세가가 집가격에 근접하는 시장상황이 되더라도 세입자로 하여금 높은 전세가를 수용할 수 있게끔 하는 작용을 합니다.

4. 임대인과 임차인의 심리 차이

  네 번째는 조금 다른 측면에서 전세가 상승을 설명합니다.

한 마디로 임대인과 임차인 중에 급한 것은 임차인이라는 설명입니다.

전세가에 영향을 미치는 가장 큰 요인으로 저자는 교통 등 다른 요인 보다도 학군을 꼽습니다.

한정된 재화(?)라 할 수있는 학군에 대해 수요자, 즉 임차인들은 임대인에 비해 불리한 입장에서 가격 선택을 하게 되고, 임대인은 마음 놓고 전세가를 올릴 수 있게 됩니다. 높은 전세가가 시장에서 안받아들여지면? 기존 임차인이 있으니까요. 손해 볼 게 없죠.

이래저래 임차인은 불리할 수 밖에 없는 시장입니다.

이러한 심리적인 요인에 의해 전세 시장이 수요·공급 균형을 맞추고 있더라도 전세가는 올라갈 확률이 크다는 설명입니다.

5. 전세시장의 가수요

  실수요 시장으로 알려져 있는 전세시장의 왠 가수요? 하시겠지만 저자는 당차게도 전세시장에도 가수요가 있다고 말합니다.

특정 시기에 발생한다는데요, 바로 전세가가 막 올라가는 시기라고 합니다.

일반적인 상황에서는 발생되지 않지만 전세물건이 매우 귀해지는 전세가가 상승하는 시기에는 임차인의 불안심리가 커지게 됩니다.

그래서 평소 집을 보러 다니는 시기(기존 전세계약 만료 3~4개월 전)보다도 더 빨리 집을 보러 다니게 됩니다.

하지만 막상 괜찮은 매물이 있더라도 계약까지 가긴 쉽지 않겠죠. 그래서 가수요자가 되게 됩니다.

이러한 가수요자들로 인해 전세시장에는 전세수요가 늘었다고 생각하게 됩니다.

그러면 임대인들은 전세가를 높일 수 있는 상황이 되겠죠.

어떠신가요?

위 5~6가지의 케이스 중 현재의 부동산 시장 상황에 들어맞는 케이스는 어떤 것이 있을까요?

제가 볼 땐 1가지 정도를 제외하곤 다 해당되는 상황인 듯 합니다.

부동산 시장을 좌우하는 전세가에 대해 좀 더 알고 싶으신 분은 이 책 '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다' 를 읽어 보시길 강추합니다!!!

 

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 국내도서 저자 : 이현철 출판 : 매경출판(매일경제신문사) 2018.01.05 상세보기